房地产市场可回归保障房商品房“双轨”并行，分步满足中低收入居民的保障房需要，改革土地制度等。政府征地应仅限于公益和基础设施用地，商业性土地需求通过市场来满足，允许农村集体建设用地直接入市。

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本报记者 周雪松

近来房地产市场持续低迷，购房需求不足，从防风险和稳增长的角度看，稳楼市十分重要。接受中国经济时报记者采访的专家和业内人士建议，回归保障房商品房“双轨”并行。未来，也许房地产不再是经济增长的“发动机”，但却是经济的支柱产业。建议政府减少供地，放开各类限购、限贷。

房地产主要需求是提升品质等

从事房地产开发的业内人士郝柏林见证了房地产市场化的全过程。“房地产的社会贡献度巨大，老百姓住房得到改善的同时，土地红利也推动着城市化快速发展。”郝柏林对中国经济时报记者说，虽然目前市场销售疲软，但未来会逐步改观，房地产政策、金融政策也要稳定。

国民经济研究所副所长王小鲁告诉中国经济时报记者，按照早期设计，住房改革实行“双轨制”，为中低收入居民提供保障房，为高收入居民提供商品房。但在实行过程中，商品房的比重越来越大，保障房受到了一定的挤压。

王小鲁曾公开算过一笔账。据全国人口普查数据，2020年全国城镇居民人均住房建筑面积37.6平方米，加上空置房和房地产企业正在施工的住房和待售住房，全部完工销售后，全国城镇住宅存量估计超过490亿平方米，城镇人均住房建筑面积近54平方米，折合居住面积近38平方米，已接近发达国家水平，城镇住房接近饱和。

东北财经大学国民经济工程实验室主任、中央党校国际战略研究院原副院长周天勇在接受中国经济时报记者采访时表示，现在房地产依然是支柱产业，但仅靠房地产已经很难支撑经济快速持续发展，其主要理由是：第一，人口收缩，呈现少子化、老龄化趋势。第二，现在已建成的房子和在建的房子够14亿人住，不仅城里有空置的房子，农村空置的房子更多，总体上房子已经供大于求。第三，房地产经济数量型增长已经结束，已从增量时代转入存量时代，主要是提升品质、存量交换以及调换地址等改善型需求。

促楼市持续健康发展

对于当前的房地产市场，王小鲁认为，中青年中等收入群体面临着沉重的房债，房贷房租压缩了他们的消费能力。居民大量借债买房，金融风险也会增加。周天勇表示，房地产还能成为支柱产业，但在发生变化。从刚需角度来看，量的扩张时代已经过去。

周天勇认为，房地产要从数量型增长转为高质量发展，建议放开交易、鼓励置换、提升品质、推进老旧小区改造以及贯彻落实中央提出的“租购并举”政策，让农民变成新市民，改革土地制度，建立城乡统一的房地产市场。

王小鲁提出了一揽子建议，包括回归保障房商品房“双轨”并行，分步满足中低收入居民的保障房需要，改革土地制度等内容。“政府征地应仅限于公益和基础设施用地，参照市价补偿。商业性土地需求通过市场来满足，允许农村集体建设用地直接入市，允许农户闲置的宅基地在不违反土地规划条件下进行使用权的有偿转让。”王小鲁说。

厦门大学教授赵燕菁在接受中国经济时报记者采访时认为，地方政府不能把房地产当作弥补财政缺口的“钱袋子”，要将本地的库存作为能否新增供地的前提条件，用去化周期代替房价增速作为是否恢复新增供地的条件。未来，也许房地产不再是经济增长的“发动机”，但却是经济发展的支柱产业。建议政府减少供地，放开各类限购、限贷。必要时，国家开发银行可以发行特别国债收购超量供地城市的土地，帮助土地市场从供大于求恢复到供不应求。